Projektfinanzierung

Projektfinanzierung

1. Einleitung

Zur Projektfinanzierung können sowohl geschlossene Fonds als auch sog. operativ tätige Projektgesellschaften eingesetzt werden. Sie dienen zumeist der Finanzierung von Einzelprojekten und werden in der Rechtsform der GmbH & Co. KG umgesetzt. Während bei der Auflage von geschlossenen Fonds die weitreichenden Bestimmungen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zu beachten sind, besteht bei den operativ tätigen Projektgesellschaften allenfalls eine Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG). Bei geschlossenen Fonds findet die Finanzierung des Projekts durch die Fondsgesellschaft statt und der Betrieb durch eine andere Gesellschaft. Bei den operativ tätigen Projektgesellschaften werden Finanzierung und Betrieb durch ein und dasselbe Unternehmen umgesetzt, d.h. das operative Geschäft wird auch von der GmbH & Co. KG betrieben. Geschlossene Fonds können faktisch auch als Blind-Pool-Konzeption, d.h. ohne Benennung eines konkreten Projektes, initiiert werden. In den Anlagebedingungen des Fonds sind in diesem Fall die Investitionskriterien ausführlich und so konkret zu beschreiben, dass sich die Anleger eine konkrete Vorstellung von den möglichen Projekten machen können. Bei den operativ tätigen Projektgesellschaften wird üblicherweise muss aber keine Konkretisierung des Projektes erfolgen.

Die typische Rechtsform einer Projektfinanzierung ist die GmbH & Co. KG. Anleger beteiligen sich an dieser eigenständigen - zumeist nur zur Realisierung des Projektes gegründeten - Kommanditgesellschaft als Kommanditisten. Damit sind in der Regel für die Anleger volle Teilnahme und Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung sowie volle Gewinnrechte verbunden. Häufig werden Windparks, Biogas- und Solaranlagen, Schiffe, Immobilien aber auch Spielfilme oder Computerspiele über KG-Modelle finanziert.

Anleger von KG-Modellen erzielen die Renditen aus den Erträgen der finanzierten Projekte. Gleichzeitig wird das Investitionsrisiko sowohl für den Initiator als auch für die Kapitalgeber auf die Projekte begrenzt.

Ein wesentliches Augenmerk bei der Konzeption eines KG-Modells sollte auf der Besteuerung der Ausschüttung an die Anleger liegen. So kann beispielsweise ein geschlossener Fonds vermögensverwaltend oder gewerblich ausgestaltet werden. Die steuerlichen Auswirkungen der gewählten Fondsstruktur kann für den Anleger immens sein.

2. Strukturierung von KG-Modellen

KG-Modelle lassen sich in verschiedene Kategorien einteilen. So wird beispielsweise zwischen KG-Modellen mit einem einzelnen, im Vorfeld der Emission feststehenden, Investitionsobjekt sowie Modelle mit einer sog. Blind Pool Konstruktion unterschieden.

Klassischerweise gehören Immobilien-, Schiffs- und Solarfinanzierungen zu den geschlossenen Fonds, die über ein einzelnes feststehendes Investitionsobjekt verfügen. Hier wird die Qualität des Fonds durch die Qualität des Anlageobjektes bestimmt. Unter Beachtung der Bestimmungen des KAGB muss der Fonds dann grundsätzlich nach dem Grundsatz der Risikomischung investieren. Ein-Objekt-Fonds sind nur bei Beachtung bestimmter Anforderungen an die Anleger zulässig. Immobilienfinanzierungen lassen sich nur teilweise durch operativ tätige Projektgesellschaften umsetzen, insbesondere dann, wenn es um die Bewirtschaftung von Spezialimmobilien (z.B. Hotels) geht und die Projektgesellschaft gleichzeitig der Betreiber der Spezial-Immobilie ist. Schiffe und Erneuerbare-Energie-Projekte oder anderen nachhaltige Projekte können bei entsprechender Strukturierung der Projektgesellschaft regelmäßig auch als operativ tätige Einheiten umgesetzt werden. Die umfangreichen Bestimmungen des KAGB müssen dann bei der Projektrealisierung nicht beachtet werden.

Zu den klassischen Blind Pool Konzeptionen gehören Mezzanine, Private Equity und Immobilienhandels-Fonds. Bei diesen sind wieder die Vorgaben des KAGB zu beachten. Hier ist die Erfahrung des Managements ein wesentlicher Erfolgsfaktor der Beteiligung, da die Anlagebedingungen nur die Investitionskriterien näher definieren und die Auswahl der Investitionsobjekte durch das Management erfolgt.

KG-Modelle können auch nach der steuerlichen Situation der Anleger unterschieden werden. Eine Differenzierung ist zwischen gewerblichen und vermögensverwaltenden Fonds bzw. KG-Modellen üblich. Während in dem einen Fall der Anleger Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) erzielt, bestimmt im anderen Fall aufgrund der steuerlichen Transparenz der Projektgesellschaft das Anlageobjekt die Einkunftsart.

So kann beispielsweise die Strukturierung eines geschlossenen Private Equity Fonds darüber entscheiden, ob ein Anleger Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) erzielt, er also der Abgeltungsteuer unterliegt und den Sparer-Pauschbetrag (§ 20 Abs. 9 EStG) nutzen kann.

a) Immobilienfonds

Die Konzeption geschlossener Immobilienfonds erfolgt typischerweise als Betreibermodell. Die Fondsgesellschaft erwirbt Eigentum an einem Grundstück/einer Immobilie und verpachtet/vermietet diese/s anschließend. Hohe Kalkulationssicherheiten bieten geschlossene Immobilienfonds, wenn die Fondsimmobilie einen hervorragenden baulichen Zustand aufweist und im Zeitpunkt der Platzierung bereits ein langfristiger Vertrag mit einem bonitätsstarken Pächter/Mieter besteht. Am Ende der Laufzeit des Fonds wird die Immobilie veräußert und die Fondsgesellschaft abgewickelt. Dabei können Anleger den Veräußerungserlös steuerfrei vereinnahmen, wenn der Immobilienfonds vermögensverwaltend strukturiert ist.

Exkurs: Immobilienhandelsfonds
Anders als klassische Immobilienfonds sind Immobilienhandelsfonds nicht auf feststehende Projekte beschränkt. Vielmehr dient das Anlegerkapital zum Erwerb einer Vielzahl von Immobilien. Nach deren Veräußerung können die Mittelrückflüsse für Neuinvestitionen genutzt werden. Der Fonds kann direkt das Handelsgeschäft betreiben. In diesem Fall partizipieren Anleger unmittelbar und in voller Höhe an den Handelserfolgen. Alternativ kann die Fondsgesellschaft auch die Finanzierung von Zweckgesellschaften übernehmen, die eigens von dem Fonds für die Realisierung eines konkreten Projektes gegründet worden sind.

b) Erneuerbare Energie Projekte (Solarenergie, Bioenergie, Windenergie)

Erneuerbare Energie-Projekte können sowohl durch geschlossene Fonds nach dem KAGB als auch durch operativ tätige Projektgesellschaften ohne Beachtung der Bestimmungen des KAGB umgesetzt werden. Sie dienen der Umsetzung einer Vielzahl von Investitionsvorhaben im Bereich der erneuerbaren Energien. Dabei werden in vielen Fällen KG-Modelle realisiert, wenn nicht auf Crowdfunding zurückgegriffen wird. Zu den typischen Projekten gehören:

  • Solarthermie- und Photovoltaikanlagen
  • Bioenergie- und Biogasanlagen
  • Windenergieprojekte

Bei Projekten aus dem Bereich der erneuerbaren Energien erwirbt die Projektgesellschaft Nutzungsrechte an Grundstücken oder eigene Grundstücke, die für die Projektrealisierung (Errichtung von Solaranlagen, Biogasanlagen, Windparks) besonders geeignet sind. Auf diesen Grundstücken werden dann die Energieanlagen errichtet und der Anschluss an das Stromnetz hergestellt. Während der Nutzungsdauer der Energieanlage wird der erzeugte Strom eingespeist. Wenn die Projektgesellschaft selbst als Betreiber der Anlagen auftritt, handelt es sich um eine operativ tätige Projektgesellschaft, falls nicht, dann um einen geschlossenen Fonds.

Der Schwerpunkt bei der Konzeption des Prospektes liegt bei den Erneuerbare Energie Projekten auf der Beschreibung der eingesetzten technischen Anlagen (PV-Module, WE-Anlage usw. inkl. der Leistungsgarantien), der geplanten Lage des Objektes (vor dem Hintergrund der Ertragserwartungen sind Einstrahlungs- bzw. Windgutachten aufzunehmen) und der Darstellung der Gesamtfinanzierung.

c) Private Equity Fonds / Mezzanine Fonds

Private Equity und Mezzanine Fonds sind unter Beachtung der Bestimmungen des KAGB als geschlossener Fonds zu konzipieren. Dabei beteiligt sich die Fondsgesellschaft an mehreren Unternehmen (Zielgesellschaften) unter Beachtung des Grundsatzes der Risikomischung oder alternativ als Dachfonds an mehreren Mezzanine bzw. Private Equity Fonds, die ihrerseits Beteiligungen an Zielgesellschaften erwerben. Die jeweilige Fondsstrategie ist den Anlagebedingungen zu entnehmen, die bei Publikums-Fonds zuvor von der BaFin zu genehmigen sind. So erfolgt bei Private Equity Fonds die Beteiligung an den Zielgesellschaften durch Vollgesellschaftsanteile. Hingegen werden bei Mezzanine Fonds Mezzanine Beteiligungsformen wie Genussrechte, stille Beteiligungen oder Nachrangdarlehen als Anlageform gewählt.

Bei der Konzeption des Emissionsprospektes (Emissionsprospektes) liegt der Schwerpunkt auf der Entwicklung und Beschreibung der Investitionskriterien, der Darstellung des Know-hows der Fondsverwalter (Investmentfondsmanager) sowie dem geplanten Investitionsablauf. Der Investmentfondsmanager des geschlossenen Fonds übernimmt die Auswahl der Zielunternehmen und die Überwachung der Einhaltung der Investitionskriterien. Der Fonds erzielt dabei laufende Einkünfte aus den Beteiligungen und Veräußerungsgewinne aus dem Exit. Daher bestimmen sich die Erfolgsaussichten eines solchen Fonds stark an der Auswahl der Zielgesellschaften. Ein weiterer Schwerpunkt der Strukturierung von Mezzanine und Private Equity Fonds liegt in der steuerlichen Konzeption. Unter Beachtung des sog. Private Equity Fonds Erlasses können Anleger statt Einkünften aus Gewerbebetrieb Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielen, was zur Anwendung der Abgeltungsteuer sowie des Sparer-Pauschbetrags führt.

d) Weitere typische Fondsfinanzierungen

Ferner werden geschlossene Fonds insbesondere in der Finanzierung von:

  • Filmen und PC-Spielen (Filmfonds und Gamefonds);
  • Infrastrukturen (Infrastrukturfonds);
  • der Verwertung / Vermarktung von Patenten und Lizenzen (Patentfonds);
  • Bildungsträgern und Kunst (Bildungsfonds und Kunstfonds)

eingesetzt.

3. Rechtliche Grundlage

Bei einem KG-Modell (geschlossener Fonds oder operativ tätige Projektgesellschaft) treten die Investoren mit ihrem Kapital einer Kommanditgesellschaft als Kommanditisten bei und sind gemäß den handelsrechtlichen Bestimmungen und den steuerlichen Grundsätzen an dem Unternehmen beteiligt. Neben diesen rechtlichen Grundlagen wird das Verhältnis der Initiatoren und Anleger wesentlich durch den Gesellschaftsvertrag bestimmt. In den Angebotsunterlagen (z.B. Emissionsprospekt, Anlagebedingungen) werden die sich hieraus ergebenen Rechte und Pflichten näher erläutert.

Die Kommanditgesellschaft hat zwei Arten von Gesellschaftern: den oder die persönlich haftenden Gesellschafter (Komplementäre), die unbeschränkt mit ihrem ganzen Vermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften, und den oder die Kommanditisten, die nur für den Betrag einer bestimmten Geldsumme - der Kommanditeinlage - haften. Die Höhe der Beteiligung des Kommanditisten wird als Haftungsbeschränkung im Handelsregister eingetragen.

Der Kommanditist ist grundsätzlich ein stimmberechtigter Gesellschafter und als solches am Vermögen der Kommanditgesellschaft beteiligt. Der Anteil am Vermögen der Kommanditgesellschaft hängt von der Höhe der jeweiligen Beteiligung ab. Aus dem gesellschaftsrechtlichen Verhältnis entsteht für den Kommanditisten die Pflicht zur Erbringung der Einlage, mit der er gewisse Gesellschafterrechte, d.h. Vermögens-, Informations- und Kontrollrechte erwirbt. Teilweise Abweichungen von diesen Grundsätzen können im Gesellschaftsvertrag vereinbart werden. Sie sind im Emissionsprospekt detailliert zu beschreiben.

4. Besondere Ausgestaltungen

Bei der Konzeption von KG-Modellen haben sich aufgrund der spezifischen Anlageobjekte und der Stellung des Anlegers als Vollgesellschafter besondere Ausgestaltungen der Beteiligung herausgebildet. Hierzu zählen z.B. die Schaffung von Vorzugskommanditisten, die Einschaltung eines Treuhänders und die Bestellung eines Mittelverwendungskontrolleurs.

a) Vorzugskommanditisten

Abweichend vom gesetzlichen Leitbild, wonach Kommanditisten volle Mitspracherechte in der Gesellschafterversammlung des Fonds gewährt werden, können durch den Gesellschaftsvertrag sog. Vorzugs-Kommanditisten geschaffen werden. Entsprechende Erläuterungen sind im Emissionsprospekt vorzunehmen. Es werden auf der einen Seite wesentliche Rechte der Anleger beschränkt. Im Gegenzug wird ihnen ein Vorabgewinn an den Erträgen der Projektgesellschaft eingeräumt (vergleichbar mit Vorzugaktionären einer AG). Dieser kann der Höhe nach beschränkt werden. Erst nach der Bedienung des Gewinns der Vorzugskommanditisten werden den stimmberechtigten Anlegern Gewinnanteile gewährt. Auf diesem Weg können innerhalb eines geschlossenen Fonds unterschiedliche Anleger mit verschiedenen Risikoprofilen angesprochen werden.

b) Treuhänder

Der Anleger wird bei einem KG-Modell (geschlossener Fonds oder operativ tätige Projektgesellschaft) Vollgesellschafter der Emittentin. Zur Wirksamkeit seiner Haftungsbeschränkung ist die Eintragung im Handelsregister notwendig, wobei der Anleger der Komplementärin eine notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht erteilt.

Werden Kommanditanteile im Rahmen eines öffentlichen Angebots platziert, ist dieses Verfahren wenig praktikabel. Es besteht die Möglichkeit, einen Treuhandkommanditisten als Handelsregistertreuhänder einzuschalten. Rechte und Pflichten zwischen Treuhänder und Anleger werden durch einen Treuhandvertrag geregelt, der Bestandteil der Verkaufsunterlagen (z.B. Emissionsprospekt) ist. Der Treuhänder verwaltet alle emittierten Kommanditanteile im Namen der Investoren. Auf diese Weise werden die mit der Eintragung der einzelnen Kommanditisten verbundenen Kosten gespart. Zugleich wird durch einen Treuhänder die Durchführung von Gesellschafterversammlungen vereinfacht. Der Treuhänder kann die Anleger vertreten. In der Regel erteilen die Investoren Weisungen für eine Stimmabgabe.

c) Mittelverwendungskontrolle

Bei der Auflage eines geschlossenen Fonds wird in der Regel ein Mittelverwendungskontrolleur bestellt. Er führt das Einzahlungskonto des Fonds. Die hierauf eingehenden Mittel werden nach festgelegten Kriterien freigeben. Diese können sich bei feststehenden Anlageobjekten nach dem Projektfortschritt (z.B. Bauabschnitten bei Erneuerbare Energie Anlagen) richten.

Bei Blind Pool Konzeptionen erfolgt die Mittelfreigabe nach dem Vorliegen der festgelegten Investitionskriterien des Emissionsprospektes. Die Einschaltung eines Mittelverwendungskontrolleurs sichert die zweckgebundene Verwendung des Beteiligungskapitals. Als Mittelverwendungskontrolleur werden in der Regel Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Rechtsanwälte bestellt. Die Rechte und Pflichten des Mittelverwendungskontrolleurs bestimmen sich nach dem Mittelverwendungskontrollvertrag.

5. Steuern des Anlegers

Bei einem KG-Modell partizipieren die Anleger unmittelbar an den Erträgen der Emittentin (steuerliche Transparenz). Hieraus bestimmen sich auch die Steuern des Anlegers, also die Art seiner Einkünfte. Anleger erzielen grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb, da ein KG-Modell von der typischen gesellschaftsrechtlichen Struktur gewerblich geprägt ist. Wird diese gewerbliche Prägung ausgeschlossen, gibt es im Rahmen von Projektfinanzierungen durch geschlossene Fonds vielfältige steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.

In Abhängigkeit von den Investitionsobjekten (z.B. Immobilie, Unternehmensbeteiligungen etc.) und der Fondskonzeption (Ausschaltung der gewerblichen Prägung) ist es möglich, die Beteiligungen auch aus Anlegersicht steuerlich zu optimieren. In Abhängigkeit von der gewählten Fondskonstruktion erzielen die Anleger bspw. Einkünfte aus Kapitalvermögen oder aus Vermietung und Verpachtung. Das kann dazu führen, dass der Veräußerungserlös einer Fondsimmobilie nach einer entsprechenden Haltedauer von den Anlegern steuerfrei vereinnahmt werden kann.

Seit der Einschränkung der steuerlichen Verlustverrechnungsmöglichkeiten im November 2005 durch den Gesetzgeber werden keine Steuerstundungsmodelle mehr angeboten, sondern nur noch renditeorientierte Beteiligungen.

6. Aufsichtsrecht und Prospektpflicht

KG-Modelle in Form von Geschlossene Fonds unterliegen den Bestimmungen des KAGB. Der Fonds ist von einem Investmentfondsmanager (Kapitalverwaltungsgesellschaft) nach dem KAGB aufzulegen und zu verwalten. Dazu gehört unter anderem die Genehmigung der Anlagebedingungen sowie die Genehmigung des Verkaufsprospektes bei der BaFin einzuholen.

KG-Modelle in Form von operativ tätigen Projektgesellschaften unterliegen grundsätzlich der allgemeinen Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagengesetz. Der Emissionsprospekt ist vor seiner Veröffentlichung von der BaFin zu billigen. Dabei wird der Emissionsprospekt auf Vollständigkeit, Verständlichkeit und Widerspruchsfreiheit geprüft. Weitergehende Informationen zur Prospektpflicht von Emissionsprospekten, deren Inhalt und das Genehmigungsverfahren bei der BaFin finden Sie hier.

7. Unsere Leistungen

Wir beraten Sie bei der Wahl der richtigen Vorgehensweise im Rahmen von Projektfinanzierungen. Zu unseren Leistungen gehören:

  • Rechtliche und steuerliche Konzeption des geschlossenen Fonds oder der operativ tätigen Projektgesellschaft;
  • Ausarbeitung der Gesellschaftsverträge;
  • Abstimmung von Treuhand- und Mittelverwendungsverträgen;
  • Erstellung des Emissionsprospektes;
  • Erstellung der Zeichnungsunterlagen;
  • Durchführung der Billigungsverfahren bei der BaFin.

Über Kooperationspartner können wir Ihnen erfahrene Treuhänder und Mittelverwendungskontrolleure benennen.

Nehmen Sie einfach mit uns Kontakt auf und vereinbaren Sie ein unverbindliches und kostenloses Strategiegespräch.


Gündel & Katzorke
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